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2020年房地产估价师案例分析备考习题

※发布时间:2019-11-28 21:48:22   ※发布作者:habao   ※出自何处: 

  估价对象为位于××市××产业园××××号生产的3幢建筑物及其占用的土地使用权,总建筑面积为12263.24㎡,土地面积为8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权,以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。

  估价对象建筑物共3幢,其中第1、2幢为生物制药车间,均为一层钢混结构。层高4.5m,建筑面积均为6100㎡;第3幢为动力中心,一层砖混结构,层高3.5m,建筑面积为6324㎡。建筑物外墙均为深灰涂料,内墙涂料刷白,水泥砂浆顶棚,水泥地面;水电卫齐全,塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。

  估价对象房地产所在地开发程度已达到“五通一平”(地红线外通、通电、通信、通上水、通下水,地红线内场地平整)。估价对象地形状规则,地势平坦,地质状况良好。

  根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《优先受偿情况证明》显示,至价值时点估价对象无尚未注销的他项登记,即估价对象优先受偿款为0。

  根据估价人员实地查勘情况,估价对象房地产中第2幢车间已出租,由于委托人未提供相关租赁合同,估价对象在价值时点的租赁价格不详,故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响。

  房地产抵押价值等于假定未设立优先受偿下的市场价值减去房地产估价师知悉的优先受偿款。

  指错:5.严格讲,在估价依据中,《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方相关法律法规”中。

  房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修五种方法。估价人员遵循估价原则,根据估价对象的特点和估价目的,结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况,在认真分析研究所掌握的资料基础上,最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。(方义略)

  估价人员本着、客观、、的原则,遵循估价原则,在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素,结合估价对象特点和使用现状,按照科学的估价程序,选用比较法和收益法进行测算,最终确定估价对象在价值时点2011年9月14日假定未设立优先受偿下的市场价值为人民币3301.26万元,估价师知悉的估价对象至价值时点的优先受偿款为0。

  估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元(大写:人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)。

  指错:7.估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”和前面不一致错误,应是“选用成本法和收益法进行测算”。

  成本法是求取价值对象(注:严格说应为估价对象)在价值时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为:

  采用成本法和基准地价修评估土地使用权价格,同时考虑买方应当负担的相关税费后,土地取得成本为7836797元(测算过程略)。

  开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。

  建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设备设施费、装饰装修工程费用等。

  根据《关于发布××市建筑安装工程2011年1季度造价指数的通知》,钢混结构建筑物建安综合造价为1150元/㎡,包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则:

  附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房,用于生产。根据工业建筑设计和规划要求,结合现状,综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65元/m2,则附属工程费为795204元。

  根据房地产市场状况及开发项目的规模,不可预见费一般为开发成本的1%~3%,本次评估确定其比率为3%。前述(1)(2)项之和的3%,为446938元。

  指错:15.成本法计算中,开发成本(建设成本)中缺“基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费”的计算。

  销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算,但估价对象为专业厂房,由业主自行委托设计,故本次不考虑销售费用。

  投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息,开发期为0.75年。(依据略)

  假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入,开发成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入,则:

  投资利息=(土地取得成本+勘察设计和前期工程费+开发期间税费)×[(1+利率)开发年限-1]+[(建筑安装工程费+附属工程费+不可预见费+开发期间税费+管理费用+销售费用)×[(1+利率)开发年限/2-1]=829443(元)

  销售税费为销售收入的5.85%,另当地新建非住宅交易综合服务费为11元/m2,则:销售税费=P×5.85%+11×12263.24(依据略)

  指错:17.成本法计算中,开发利润率取值不能依据× ×市生物医药行业平均利润率,而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平。

  房地产重新购建价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

  收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

  房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益,包括租金收入、金和押金利息收入。

  根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查(调查结果表略),综合确定估价对象平均租金为每月20元/m2,正常空置率为1%,租金损失率为1%,则房地产年总收益为:

  结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5%(依据略),则年管理费为:2884608×1.5%=43269(元)

  维修费按房屋重置价格的2%计算(依据略),估价对象房屋重置价格为14102726元,则年维修费为:14102726×2%=282055(元)

  保险费按房屋现值的2‰计算(依据略),估价对象房屋现值为12791453元,则房屋年保险费为:12791453×2‰=25385(元)

  主要包括房产税和营业税及附加,根据当地,估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68%,则年应交税金为:2884608×13.68%=394614(元)

  估价对象为工业用房,根据当地市场状况,租金价格波动较小,故其风险系数较小,结合工业用房报酬率调查,确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产报酬率。

  截至价值时点,估价对象地上建筑物有效使用年限约为9年。根据相关,钢混结构用房的耐用年限为50年,则其剩余年限约为41年,经估价人员实地查勘,估价对象保养状况尚可,建筑物结构稳定,整体使用功能正常,确定其尚可使用年限为45年。估价对象土地使用权终止日期为2055年9月1日,至价值时点,土地剩余使用年限为43.96年。

  根据《房地产估价规范》,房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限,故确定估价对象剩余使用年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变,房地产市场稳定,报酬率每年不变,则估价对象房地产总价为:

  指错:25.收益法计算中,未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期,且当土地使用权期限届满时,对收回的建筑物不予补偿。

  根据上述测算,成本法测算结果为2701元/m2,收益法测算结果为2683元/m2;两种方法的结果差异较小,估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果,则:

  根据委托人提供的《房屋所有权证》《国有土地使用证》和《优先受偿情况证明》,估价对象至价值时点的优先受偿款为0,故:

  估价人员本着、客观、、的原则,最终确定估价对象在价值时点假定未设立优先受偿下的市场价值为人民币3301.26万元,估价师知悉的估价对象至价值时点的优先受偿款为0。

  估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26万元(大写:人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整),单价:人民币2692元/m2。

  5.严格讲,在估价依据中,《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方相关法律法规”中;

  15.成本法计算中,开发成本(建设成本)中缺“基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费”的计算;

  17.成本法计算中,开发利润率取值不能依据××市生物医药行业平均利润率,而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平;

  25.收益法计算中,未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期,且当土地使用权期限届满时,对收回的建筑物不予补偿;和前夫同居的日子

  

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