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400亿!南京公寓大爆发!到底能不能投资?

※发布时间:2019-11-28 7:15:52   ※发布作者:habao   ※出自何处: 

  我的同事小C昨天跟我闲聊时,透露出了她想买套公寓的想法,对于刚需、单身、90后的她,中元节出生的人面对南京的房价,真的只剩大写的穷!

  当然我也问了她,产权年限短、交易税费高这些公寓明显的缺陷不会让你犹豫吗?她的回答是:不,享受当下更重要!

  限购后的南京,公寓销售成绩愈发的亮眼,从上图中可以看出,2015-2017年,南京公寓的销售额保持了一个快速上涨的模式,而且涨幅很大。

  2018年,截至3月,南京公寓已经卖了37亿!而据365新房中心最新统计,目前南京在售的公寓多达46家!再加上后期即将上市的公寓,2018年,南京公寓市场将迎来大爆发!

  这46家楼盘包含了南京市面上几乎所有在售的公寓项目,主要集中在江北、城南、城东仙林这几个板块。

  江北的公寓价格整体较低,除了精装的毅达中心六合雄州地铁口的紫晶未来城荣寓外,其余公寓均价都在2万/㎡以内,江北的公寓基本集中在10号线南工大、万汇城站,比如毅达中心东方万汇城等,还有3号线星火站,目前龙湖北宸星座明发银河城星悦城3家在售。开盘仅卖出2套!南京116盘最新房价揭秘!有盘竟涨

  城南的住宅面临断供又难买,区域内公寓一直都是主力军,除了河西、城中外,公寓均价最高,平均价格超过2.5万/㎡,南站便捷的交通和城南密集的商务区也使得区域内的公寓市场很火热,万科星荟近期有加推计划。

  城东仙林目前区域内住宅比较少,主要在售公寓,位于地铁二、四号线交汇处金马站的银城KinmaQ+社区和位于徐庄软件园内部的苏宁嘉悦,这两个都是城东目前热度较高的项目。

  公寓的性质和住宅差别很大,大部分人对公寓的了解又较少,盲区很多,平时我也会收到五花八门的问题,下面选了两个热门问题和大家分享一下。

  答:你买的公寓究竟是商住还是商办,你知道吗?下图两个都是江北的公寓,项目类别一栏中,第一个多了酒店式公寓一项,显然,一是商住,二是商办。

  虽然买房时置业顾问会和你讲,我们的公寓既可办公又可居住,但是南京市规划局去年就明确发布过关于加强商办等非住宅类管理的通知,明确商办不得按单元式或住宅套型设计,一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得单独设立卫生间。

  商办类建筑除了土地出让时可配建酒店式公寓外,其余一律不得标注酒店式公寓,去年上海都有过大规模的整治清查。

  3、一般来说,公寓产品多分布在商圈、CBD、商业商务区、大型产业园区,交通、配套、物业管理等比一般住宅更丰富,拥有足够的人流量支持,出租率高,也适合过渡自住。

  3、公寓一般都是一梯多户,电梯使用强调高;楼间距相对较窄,一般为长廊两边分布的格局,因此同一幢楼中公寓的日照条件可能会因为朝向问题晒不到太阳,通透性也较差。

  4、交易时,税费很高;买方要缴纳3%的契税和少量印花税,卖方要缴纳、个税、土地和印花税、教育费附加、地方教育费附加、城市建设税,、个税、土地可以简单的计算为全额的30.6%或差额的55.6%。

  5、不可以落户,没有学区;对于买房落户的城市来说,40年产权的公寓不可以落户,不过南京目前实行的是积分落户和户籍准入办法,所以不存在影响。

  刚需不考虑,虽然门槛低,但是无论单身还是年轻夫妻,过几年结了婚、有了孩子,还是要换住宅,负担更重。

  投资的话,无非两笔账,一是靠后期升值转卖赚差价,这是住宅的投资方法,公寓高昂的交易税费显然让这条显得行不太通;二是靠租金赚收益,但是最好能未来租金能抵月供的70%,这样以后出租,靠吃租金也不会有太大问题,要明白,公寓吃的是长期回报的利润。

  2、想要后期你的租金能够涨上去,那么一定擦亮你的眼睛,好好选,南京市面上这么多的公寓,到底哪里未来会有真正大量的租客需求?

  首先看,买公寓就是买地段,首选地铁口,越靠近地铁越好,交通便利人流量自然不低,最好靠近商务区、商圈,生活配套成熟也就意味着出租率会得到保障。

  其次开发商和物业非常重要,公寓自身的特点决定了它的舒适度和隐私性等方面本来就打了折扣,所以说好开发商和好的物业很重要,舒适度和私密性对于年轻的租客群体非常非常重要。

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  2017年南京公寓卖了上百亿!2018年近70家公寓上市,大战一触即发,谁是值得投资的公寓?

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