2017年房地产估价师《经营与管理》房地产投资决策中的实物期权方法

　　【摘要】房地产投资决策中的实物期权方法知识点是2017年房地产估价师考试重点，为帮助考生顺利备考房地产估价师考试，环球网校编辑整理了2017年房地产估价师《经营与管理》房地产投资决策中的实物期权方法

　　【摘要】房地产投资决策中的实物期权方法知识点是2017年房地产估价师考试重点，为帮助考生顺利备考房地产估价师考试，环球网校编辑整理了2017年房地产估价师《经营与管理》房地产投资决策中的实物期权方法，供大家参考，希望对您有所帮助，祝考试顺利!

　　房地产投资决策中的传统方法，(环球网校房地产估价师频道为您整理)主要是房地产投资分析中常用的财务评价方法，它是从财务方面来探讨项目投资的可行性，应用的前提条件是投资项目现金流可预测。因此，采用财务评价方法进地产投资决策分析，首先必须对房地产项目的开发与经营情况做出准确的预测和推断，否则，即使计算出了项目的财务内部收益率(FIRR)或财务净现值(FNPV，也难以做出准确决策。

　　运用财务评价方法进行投资决策时，一般隐含两个假定：一是投资可逆性，即通过投资项目现金流入可收回投资，或在市场出现不利状况时可出售资产收回投资;二是不考虑延期投资对项目预期收益的影响，即不考虑投资的时间价值，当FNPV大于零时现在就投资，当FNPV小于零时就投资。

　　在不确定的市场下，财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：一是忽视了投资项目中的柔性价值，它假设未来变化是按决策时的发生，事实上，房地产投资的长期性和房地产市场的不确定性，要求投资者根据市场条件变化，对项目投资决策适时进行调整。二是忽视了投资机会的选择，只是对是否投资进行决策，没有考虑项目可延期性和由此可能产生的价值变化。三是忽视了房地产项目的收益成长，将净现值是否大于零或是否高于目标收益率(最低可接受收益率)作为投资评价准则。实际上，并非所有的房地产投资都能在短期内获利，而且，有些房地产项目的投资，其目的并不仅是为了获得财务上的利益，有时更多的是从企业长远发展的角度来决策，使企业获得未来成长的机会。

　　传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。但在不确定的市场里，房地产投资往往是不可逆和可延期的。

　　房地产投资具有不可逆性，主要是因为：一方面，房地产资产形态相对固定，相对于其他资产而言，资产流动性较差，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本，造成投资不可逆(如投资不能用于其他生产项目的专用厂房，一旦投入则其产品用途就难以改变);另一方面，房地产交易费税较高，投资形成的资产短期内往往很难通过交易获利，这在客观上阻碍了房地产资产流动，使房地产投资不可逆。

　　在不确定的市场条件下，房地产投资又具有可延期性，这是由房地产市场的特性所决定的。正常情况下，房地产市场效率较低(甚至是无效率的)，市场信息短期内往往难以得到反映，但随着时间推移，许多信息的不确定性会发生变化，甚至可能消除。因此，(环球网校房地产估价师频道为您整理)选择投资的时机不同，投资收益与风险就会随之改变，延期投资可能将获得更多的信息并使投资价值发生变化。一方面，延期投资可能规避风险，使决策者有更多的时间和信息，来检验自身对市场变化的预期，有机会避免不利条件所造成的损失;另一方面，延期投资也可能保持了未来获利的机会。

　　房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。由于投资是可延期性的，使得投资者可以收集更多与项目有关的信息，寻找更有利的投资机会，这时候延期投资的实际上就是一种期权(期权价格就是获得这种所投入的人力、物力、财力、技术;执行期权相当于在有利的投资机会下进一步投资)。由于投资是不可逆的，投资决策时就不能仅考虑项目净现值，也要考虑投资期权的价值(因为既存在风险可能使投资无法收回，又存在投资机会可能使投资收益超出预期)。

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