中国日报网讯：（记者吴海花）2014房地产市场注定是不平凡的，形势错综复杂，波诡云谲。政策方面，去年中央提出将建立房地产调控长效机制;市场方面，三四线城市房地产出现过剩现象，与大城市房价走势开始分化;宏观经济方面，今年下半年的经济形势并没有那么乐观。经历了一年的平静后，2015的房地产市场将何去何从? 带着种种疑问中国日报网房产频道记者独家专访万科集团高级副总裁毛先生。
政策方面，2014年是房地产政策逐步放松的一年。2014年二线城市限购基本全面放开;930政策调整首套房认定标准，改善房增资金面;10月29日国备院常务会议要求稳定住房消费。政策面持续向好。手牌很多，2015年政策仍有进一步放松的空间。政策市场化毫无疑义。如果销售持续偏弱，政策仍可进一步放松，包括降息降准、限购继续放松、降低首付比例、降低营业税契税、放松再融资审核等等。政策、资金面配合之下，房地产基本面稳步恢复可期。
尽管影响未来城镇住宅需求的因素很多，包括人口、年龄、收入水平、迁移、建筑寿命、人口红利、政策性房改等因素，但仔细分析，相关因素可以基本归类为两大类需求，即人口存量和人口增量两方面因素。人口存量对住房需求的影响可划分为：1)存量人口对居住的主动改善性需求(涵盖了收入水平等因素);2)存量人口的原居住住宅因建筑寿命到期等因素而出现的拆迁旧改等被动改善需求(涵盖了建筑寿命、房改等因素);而人口的增量需求包括：1)人口自然增长(涵盖了人口红利、年龄等因素)带来的新增住房需求;2)农村人口向城镇转移而增加的城镇住宅需求(涵盖了迁移等因素)。
根据2009年世界主要国家人均住房面积数据，美国人均居住面积为67平米/人，英国是35.4平米/人，法国是35.2平米/人，是39.4平米/人，意大利是43平米/人，荷兰是40.82平米/人，西班牙是25.8平米/人，日本是31.0平米/人。而当年中国城镇人均住宅建筑面积约31.3平米/人，低于上述大多数发达国家人均居住面积。
建筑住宅质量差异很大。以上因素造成所谓住宅寿命或房屋重建周期存在差异。一般而言，北欧很多国家房屋重建周期都在100年左右。例如，英国住宅平均寿命是132.5年，法国是102年，比利时是90年，奥地利是80.6年，西班牙是74年，美国是74年，荷兰是71.5年。而东亚的日本是40年，中国房屋寿命或建筑更新周期在27-30年。按照以上数据推断，未来中国每年存在大量潜在住宅更新，其中包括现在推动的旧城和棚户区等。
根据央行调查统计司有关研究显示，1991年到2012年我国城镇住宅竣工套数约1.4-1.7亿套。以1990年城镇居民住宅存量为8000万套计，至2012年我国城镇住宅存量约为2.2-2.5亿套。参考近期住建部副部长齐骥表述，即2013我国已经完成棚户区323万套，2013-2017我国计划完成棚户区1500万套，2018-2020年再完成1000万套，可大致预计未来五年(2014-2018年)拆迁的重点是1990年房改之前的各类公房(更新周期是27年左右)，棚户区总量约1510万套。
2013年，我国常住人口达7.31亿人，其中城镇户籍人口3.76亿人，农民工数量达2.69亿人。从以上数据推算，农民工数量占剔除城镇户籍以外常住人口的75.68%，为绝大多数。另一方面，近年农民工群体收入水平已经得到很大提高，与城市户籍居民的收入水平不相上下。2013年农民工的月均收入是2609元/月，而同期城镇居民收入水平是2246元/月，建筑工人的稀缺甚至导致该类农民工的月均收入达2965元/月。
城镇外来务工人员收入水平的不断上升不仅带来潜在购房需求，同时也带来真实购买能力(至少可以返乡改善住宅条件)。因此，未来城镇化过程带来的潜在需求依旧不能忽视。
2014年3月，中国国务院公布《国家新型城镇化规划》称，2020年我国要实现常住人口城镇化率达60%左右，户籍人口城镇化率达45%左右。即未来五年我国每年新增的城镇化率为0.9%左右，同时我们假设人口数据不变，则未来五年对应未入籍的城镇化转移人口6123万人，考虑到我国农村家庭平均是3.9人/户，对应未来五年新增住房需求1570万套。假设农民工租赁住房的套均面积是80平米，由此可推算未来五年我国迁移类住宅需求约12.56亿平。
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