一、其实在实际操作过程中，三价不可能真正合一，所以大家叫“三价合一“其实并不太准确，只能说，三价尽量接近。
2 、网签备案合同价，指在国土局备案登记网签时的合同价格，新房网签备案合同价绝大部分就是房产真实成交价，二手房网签备案合同价绝大多数时候是国土局过户评估价，极少部分人会写高网签备案合同价，但极少见。
3 、国土局过户评估价，国土局对每一套二手房都有一个对应的过户计税评价估，在深圳，一般为市场成交价的6-7 成，有部分豪宅评估较高，到评价估的8 成左右都有。在过户计税时以国土局评估价为底限，不能低于此标准，可以高于此标准。
4 、银行贷款评估价。是指二手房买家在向银行申请贷款时，银行对每一套二手房都有一套相对应的评估价，在深圳大部分房子，银行贷款评估价跟成交价相当，也有低于市场价1 成多的，也有高于市场成交价1 成多的。这两种情况的比例都不高。
大家现在通常说的“三价合一“是指 真实成交价、网签备案价、银行贷款评估价 三价合一。其实这三个价格在实际交易过程中能统一为一个价格吗?估计大部分时候还是不会，让我们来仔细分析今天发的文件通知:
商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，---以前银行是以自己的系统来审核你申请的房贷是首套还是二套房，从明天开始就以国土局 房地产信息系统中为准来查核 是首套房还是第二套房，JLh证件这一招以后在银行是行不通了。
并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。----目前没有消息说国土局过户评估指导价要上调，那就是还是可以继续以原来的国土局过户评估指导价来网签备案，但如此一来网签价就会远低于银行系统的评估价(现在也没看到银行贷款评估价要调整的消息，假设仍是原来的银行贷款评估价)，那么你只能以网签价去银行贷款，如此一来你的首付款就会大增。
如果你想多贷款，那就只能把网签合同备案价写高，高于银行贷款评估价，在二者之中只能选低的那个作为计算基数确定贷款额度，才可以选银行贷款评估价来贷款，如此一来，契税、、个税等交易费用就会大增。
如果你不想多交契税等费用，那就多付首付，交易税费还是可以跟以前一样，只是贷款成数就下降较多。
如果你想像以前那样从银行贷到成交价7成左右的房贷款，就只能写高网签价，如此一来，网签价、真实成交价、银行评估价就基本上一致了，这也是大家为什么称这个政策为“三价合一”的原因吧。
不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。----不动产权登记系统可以查询贷款额度，所以，基本上没可钻了，要想像以前一样交税费，只能少贷款，如果要像以前一样贷款，就只能多交税费。
对于之下，但凡自己能多交一点首付的，都不会去多交税费，这也是我在前面说，“三价合一”在实际操作过程中，很难真正合一的原因。“三价合一”政策的出台，其实是让你在“去杠杆”和“多交税”之间作一个选择，无论你怎样选择，ZF都乐见其成，这也是跟以往历次调控一样的，增加买房成本、抬高买房门槛、买房需求，能不能降房价从过去的经验看，长期看这些措施基本没用，只会让买房者增加买房成本及难度，短期有一定的作用，但一般人未必能把握得住入手的机会。
深圳ZF对调控政策的把控越来越炉火纯青!“三价合一”近半年了，其实市场利空早已经消化得差不多了，首付三成刚刚够、又不愿意多交税费的，有半年时间估计大部分也上车了。剩下不急的主，估计不少也是不差首付的，有些甚至还在想，“三价合一”如果能让房价下来一点，买得便宜点，多掏一两成首付、少贷点款也划算。就怕市场波澜不惊，到头来还是要增加买房成本。
另一方面就是进入三月份以后，深圳不少区域的二手房成交已经有回暖之势，成交量有平稳向上的趋势，部分区域及小区当前报价也较去年年底有一定幅度的上浮，说明自2016年325调控到现在已经有2整年调整期的深圳楼市今年平稳向上的可能性非常大，也就是说“三价合一”这点利空可能会对冲一下本来已经向好的市场，让市场更平稳一些，但往下的可能性其实并不太大。
还有一方面就是，我们可以参考2016年4月1日深圳二手房国土局过户评估价普遍上调50%左右及2016年11月8日二手房国土局过户评估价普遍上调10-20%左及当时还有325调控及10.4调控的影响，但对深圳楼市的影响都仅限在3-6个月内即回暖。而且4.1、11.8这两次上调过户评估价，只有多交税费这一选项，而不像今天出台的“三价合一”政策，你还可以有“多付首付少贷款则不用多交税费了”这一选项，其实对市场的影响我个人预判也就三个月内即消化完毕，现在的深圳楼市已经处于调整了2年这个时间段，调控越久其实市场越安全，过去两年二线及三四线城市房价的持续上涨也间接夯实了深圳的房价。
对持币待购者的影响:忧喜参半!忧的是，买房成本确实增加了，想像以前那么贷款，就要多交税，想像以前那样交税费，就要多付首付少贷款。喜的是，可以利用这一波小利空，或许在市场上能买到比之前便宜一点的房产，但这个需要一定的水平，一般人不一定能把握得住。
我有一句“名言”，调控之后，必有机会，说了10多年，其实每一轮楼市调控之后，短期内都会对市场有一定的冲击和影响，而对持币待购者而言，这就是不错的机会，只是一般的人可能很难把握住这个机会。多去市场一线走走，别指望大跌，见好就出手，还是有可能捡到“便宜货”的。
对卖房者的影响，短期内只有利空，购房者成本增加了，但是卖房的业主却多拿不到一分钱，买房者增加的成本或付给Zf(多交税费)，或买房者自己消化(自筹更多的首付)。但三个月或半年的政策消化期一过，又一切照旧了。
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